Главная | Переквалификация инвестиционного договора на строительство

Переквалификация инвестиционного договора на строительство


Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются.

Из письма следует, что предполагается переквалификация инвестиционного договора в договор купли-продажи объекта недвижимости, следовательно, средства, полученные на строительство объекта недвижимости, приобретут статус предварительной оплаты.

Подписаться на рассылку

В соответствии с пунктом 5 статьи НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются расходы по приобретению и или созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств.

Однако даже в этом случае, по мнению автора, нельзя однозначно утверждать, что инвестиционный договор заключен для прикрытия сделки купли-продажи помещений в готовом здании и единственной целью сторон было получение необоснованной налоговой выгоды.

А теперь - непосредственно о выгоде. И начнем мы с застройщика. Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта п.

При переквалификации инвестиционного договора в договор купли-продажи недвижимости застройщику: При этом застройщик получит право на применение вычетов в виде дополнительных сумм "входного" налога по товарам, работам и услугам, приобретенным для строительства, то есть приходящихся на долю соинвесторов.

Каким в итоге будет "окончательное сальдо" по расчетам с бюджетом? Конечно, у каждого застройщика в результате расчетов получится свой итог.

Читайте ещё

Однако в любом случае возникнет недоимка по НДС, будут начислены пени и штраф. В отношении налога на прибыль не все так однозначно, хотя указанные негативные последствия в виде недоимки, пеней и штрафа в отдельных случаях тоже возможны. Вместе с тем если застройщик в течение срока действия инвестиционного договора в целях налогообложения прибыли признавал доходы от оказания услуг соинвестору, то после переквалификации эти суммы должны быть исключены из доходов.

Как в случае переквалификации сделки будут обстоять дела у соинвестора? В периодах перечисления застройщику финансирования он теоретически может претендовать на вычет "авансового" НДС, но для этого нужно получить выставленные застройщиком счета-фактуры. По причине отсутствия последних воспользоваться вычетом соинвестор не сможет.

Налоговая рассылка

Размер НДС, предъявленного по сделке купли-продажи, не будет отличаться от суммы налога, предъявленной по инвестиционному договору. Вместе с тем если инвестиционный договор предусматривает возможность поэтапной приемки-передачи объекта и оказанных застройщиком услуг, то при купле-продаже право на вычет возникнет позже.

Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и или иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и или государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Пленум ВАС РФ: инвестиционные договоры относятся к купле-продаже или простому товариществу

Подрядчики - физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и или государственному или муниципальному контракту, заключаемым с заказчиками в соответствии с ГК РФ. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими тех видов деятельности, которые подлежат лицензированию в соответствии с федеральным законом.

Пользователи объектов капитальных вложений - физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты.

Удивительно, но факт! Сторонами определена общая стоимость товара и график платежей пункты 2.

Пользователями объектов капитальных вложений могут быть инвесторы. Субъект инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором и или государственным контрактом, заключаемыми между ними. Соответственно, при заключении договора инвестирования следует руководствоваться общими требованиями ГК РФ к договорам.

Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.

Удивительно, но факт! Стороны сделки должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно, на практике возникает много споров и неоднозначности в толковании договоров инвестирования. Из анализа имеющейся в нашем распоряжении практики по вопросу переквалификации договоров, можно сделать вывод о том, что налоговыми органами предъявляются претензии в адрес налогоплательщиков в связи с переквалификацией договоров инвестирования в договоры купли-продажи, в связи с чем, осуществляется доначисление НДС на сумму инвестиционных взносов как на сумму авансовых платежей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона N ФЗ субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи Налогового кодекса Российской Федерации далее - НК РФ к средствам целевого финансирования, не учитываемым в составе доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций, относится в том числе имущество, полученное в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и или инвесторов.

Есть риск, что средства инвестора налоговики потребуют признать предоплатой

Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов расходов , полученных произведенных в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. Расходы, произведенные в рамках целевого финансирования, в составе расходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются.

Удивительно, но факт! В силу статей - параграфа 3 "Поставка товаров" главы 30 "Купля-продажа" Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поставки продавец обязуется передать в обусловленный срок производимые или закупаемые им товары покупателю.

Из письма следует, что предполагается переквалификация инвестиционного договора в договор купли-продажи объекта недвижимости, следовательно, средства, полученные на строительство объекта недвижимости, приобретут статус предварительной оплаты. Напомним, что по такому договору, согласно положениям статьи ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.

1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru

При этом в договоре прописывают условие об уплате будущим покупателем денежных средств в виде обеспечительного платежа, сумма которого после заключения основного договора будет зачтена в счет платы за приобретенную недвижимость. В результате обязанность по уплате НДС возникает у застройщика только при реализации готового объекта.

Суммы по предварительному договору считаются полученными не за реализованную недвижимость, а в качестве обеспечительного платежа.

Соответственно, в базу по НДС они не включаются. Конечно, есть риск, что налоговики могут заявить, что средства инвесторов следует рассматривать как суммы, полученные за передачу имущественных прав, которые в соответствии с пунктом 3 статьи НК РФ облагаются НДС.

Удивительно, но факт! С учетом предложенной ВАС РФ квалификации договоров высока вероятность того, что Примите к сведению Если при проверке инспекторы переквалифицируют инвестиционный договор в договор купли-продажи или подряда, то у организатора строительства возникнет не только обязанность по уплате НДС, но и право на вычет этого налога в части затрат на строительство.

Однако ни о какой передаче имущественных прав в данном случае речи быть не может. Ведь у лиц, которые перечислили застройщику денежные средства, права требовать объект после его строительства не возникает. Такое право появится у них только после заключения основного договора купли-продажи.

На практике суды поддерживают такую позицию компаний. При этом указывают, что если обеспечительный платеж или задаток по предварительному договору в момент его получения продавцом не выполняет платежную функцию, то оснований расценивать его как аванс не имеется например, такое мнение высказано в постановлениях федеральных арбитражных судов Московского от С учетом предложенной ВАС РФ квалификации договоров высока вероятность того, что Примите к сведению Если при проверке инспекторы переквалифицируют инвестиционный договор в договор купли-продажи или подряда, то у организатора строительства возникнет не только обязанность по уплате НДС, но и право на вычет этого налога в части затрат на строительство.

Удивительно, но факт! Соответственно, у продавца будут отсутствовать основания для начисления НДС на сумму денежных средств, полученных в качестве инвестиционных взносов.

При этом, поскольку полученные денежные средства по сути являются авансами, НДС необходимо начислить немедленно, не дожидаясь передачи постройки инвестору.

Соответственно в случае переквалификации правоотношений по инвестиционному договору в правоотношения по договорам купли-продажи или подряда у организатора строительства возникают следующие налоговые последствия: Следует отметить, что с появлением у организатора строительства обязанности уплачивать НДС у него появится и право на применение налоговых вычетов НДС и расходов по налогу на прибыль в части затрат на строительство.

Кроме того, подобная переквалификация может быть выгодна инвестору, который сможет принять к вычету НДС, уплаченный в составе аванса при условии соблюдения требований ст. Расходы застройщика по проектированию и строительству офисного комплекса составляют руб.



Читайте также:

  • Мошенничество с дтп по каско
  • Как оплатить госпошлину за расторжение брака в суде
  • Новый закон о военная ипотека
  • Консультация юриста